Беседовавший с ERR владелец недвижимости в Харьюмаа Яанус Лилленберг рассказал, что пару недель назад, просматривая обновленное картографическое приложение Земельного департамента, он обнаружил, что нарисованные в кадастре границы и базовая карта не совпадают.

"На густонаселенных территориях границы участков проходят достаточно близко к домам или границы участка находятся даже внутри домов. Этого на самом деле нет и быть не может. И если такое встречается массово, тогда понятно, что где-то ошибка", – сказал Лилленберг.

"Ко мне обратился сосед и сказал, что участки всех домов на нашей улице сдвинуты. Мало того, что они сдвинуты, так еще и могут быть сдвинуты по отношению к муниципальной земле. В результате часть участков стали меньше: если мой сосед раньше знал, что размер его участка составляет 1000 квадратных метров, то теперь Земельный департамент сообщил ему, что размер его участка – 800 квадратных метров. Когда сосед написал в департамент, что это неправильно, ему ответили, что все правильно. Но это не кажется правильным, потому что части многих домов находятся на территории других участках. Не исключено, что эти измерения в Эстонии были сделаны неправильно [в прошлом], и дома сотен или тысяч людей частично находятся на участках их соседей", — пояснил Лилленберг.

По словам Лилленберга, такое смещение вызывает множество проблем, например, если муниципалитет захочет что-то построить, то, согласно действующей карте Земельного департамента, он может строить и у кого-то во дворе.

"Кроме того, это может привести к пограничным спорам и многим другим путаницам", — отметил Лилленберг. Проблема в том, что существующие границы действовали десятилетиями, недвижимость развивалась и поддерживалась в соответствии с ними, считает Лилленберг.

"Если таких ошибок в Эстонии сотни тысяч, это указывает на то, что Земельный департамент где-то допустил ошибку в расчетах – либо при позиционировании на участках первоначальной базовой карты, либо где-то еще", – говорит Лилленберг. "Чтобы сдвинуть всю улицу на два метра – требуется гений землемера. Это все-таки указывает на какую-то системную ошибку".

Земельный департамент: новые измерения более точные

Земельный департамент не признает системной ошибки, но, как ответили и соседу Лилленберга – речь идет, скорее, об исправлении предыдущих ошибок.

"С начала земельной реформы кадастровые единицы формировались и регистрировались в земельном кадастре с использованием разных способов формирования земельных единиц. Поэтому качество кадастровых данных разное. Лишь около 50% всех кадастровых единиц в Эстонии были сформированы качественно с использованием современных технологий, а расположение их пограничных пунктов определяется в единой общенациональной системе координат", – пояснила руководитель отдела кадастрового регистра департамента Тийна Оэсельг.

По мнению Оэсельг, несоответствие между линией границы (желтой линией на кадастровой карте) и базовой картой (например, зданий) может быть связано с несколькими разными обстоятельствами: например, кадастровая единица могла быть сформирована неточным способом, например, на карте планировки границы не были отмечены межевыми знаками, и данные границы на кадастровой карте не отражают фактического расположения границы.

Причиной может быть также то, что здания были построены недалеко от границы после того, как были определены и обозначены последние кадастровые границы, а при строительстве граница была пересечена по ошибке или, в худшем случае, намеренно.

Оэсельг также сказала ERR, что при картографировании нужно учитывать, среди прочего, косые углы аэрофотоснимков и точность картографирования – например, точность местоположения здания на базовой карте может достигать двух метров, что может исказить расположение здания на карте.

"Кроме того, необходимо учитывать, что при аэрофотосъемке и картографии расположение зданий определяется по карнизу, а не по фундаменту, так, например, карниз может доходить до соседнего участка, но само здание нет. Если кадастровая единица образована путем измерения, то расположение кадастровой границы на карте зависит, в том числе, от точности работы землеустроителя, поскольку расположение измеренных точек границы определяется на карте по данным, предоставленным геодезистом", – пояснила Оэсельг.

Земельный департамент: в случае вопросов свяжитесь с нами

Для предоставления собственнику земли более подробных разъяснений и рекомендаций Земельный департамент просит обратиться к его специалистам. Затем кадастр проанализирует основные данные конкретной кадастровой единицы, включая архивные данные, и даст пояснения и рекомендации относительно этой единицы.

"Землевладельцы обязаны сохранять межевые знаки и, например, если они уничтожены, землевладельцы должны заказать восстановление межевых знаков у лица, обладающего лицензией на землеустроительные работы. Если это ситуация, когда расположение точек границы на кадастровой карте определено без межевания, т.е. на основе планового и картографического материала, то фактическое расположение границы будет выявлено только после проведения кадастровой съемки и впервые будет отмечено расположение границ", – пояснила Оэсельг.

Изменения размера территории обычно происходят при изменении границ соседних кадастровых единиц или исправлении данных о границах.

"Кроме того, необходимо учитывать, что данные о границах, в том числе о площади кадастровой единицы, будут уточняться и в результате съемки общих с соседями пограничных пунктов. Это также и в том случае, если измерения проводятся на соседнем участке", – добавила Оэсельг.