Эстония поставила перед собой амбициозную цель: к 2050 году полностью реконструировать жилой фонд, построенный до 2000 года. Этот процесс, который часто называют "волной реновации", обусловлен необходимостью сократить энергопотребление и выбросы парниковых газов. Технические решения существуют, и цель кажется ясной.

Тем не менее, остается без ответа вопрос: каким образом эта цель все же будет достигнута, поскольку наши темпы реновации явно слишком медленные для реализации задуманного. Как перейти от нынешнего примерно одного процента в год к многократному росту?

Становится все очевиднее, что основные препятствия на пути волны реновации – социально-институциональные, то есть связанные с установками людей, процессами принятия решений и раздробленностью политики.

Проблемы

Нынешний подход к волне реновации носит преимущественно техно-финансовый характер. Предполагается, что если предложить достаточно пособий и качественные технические решения, то квартирные товарищества примут рациональное решение и приступят к реновации.

До определенного предела это так. С одной стороны, у нас действительно достаточно дееспособных товариществ, которые готовы проводить реновацию при государственной поддержке. Однако модель, основанная на пособиях, привела к тому, что эти товарищества ждут следующих раундов подачи заявок вместо того, чтобы принимать инвестиционные решения самостоятельно. Это указывает на возникновение зависимости от пособий, что тормозит естественное развитие рынка и создает предпосылку к тому, что дотации станут постоянной практикой, без которой реновация проводиться не будет.

Кроме того, вызовы создают и значительные региональные различия. В небольших и теряющих население регионах реновация зачастую экономически непривлекательна, поскольку стоимость недвижимости не растет теми же темпами, что и инвестиции. В то же время именно в этих регионах доходы населения ниже, а доступ к кредитным средствам более ограничен.

Проще говоря, это означает, что стоимость кредита и самой реновации выше, но ценность здания остается низкой даже после вложений. Это создает риск того, что волна реновации усугубит региональное и социальное расслоение. Хотя этот вызов пытаются смягчить с помощью региональной дифференциации пособий, решение проблемы требует гораздо более глубокого подхода.

Отдельно стоит выделить и раздробленность политики. Волна реновации напрямую связана с жилищным кризисом, демографическими изменениями и региональным развитием, а косвенно – например, с вопросами безопасности и растущей энергетической бедностью. Тем не менее, эти сферы часто рассматриваются по отдельности, что приводит к противоречивости политических курсов. Если региональная политика на практике способствует концентрации населения в центрах, в то время как политика реновации пытается улучшить жилой фонд по всей стране, возникает содержательное противоречие.

Взаимодействие между уровнями управления также оставляет желать лучшего. Хотя по закону жилищное хозяйство является задачей местных самоуправлений, процесс реновации сильно централизован на уровне министерства. В то же время многие проекты заходят в тупик именно на этапе согласования на местном уровне, что указывает на необходимость более четкого распределения ролей и лучшей координации.

В завершение анализа проблем – и, на мой взгляд, это важнее всего - недооцениваются социальные факторы, ведь реновация напрямую затрагивает дома людей, их чувство безопасности и перспективы на будущее.

Для квартирного товарищества комплексная реновация часто означает долговые обязательства на десятилетия. Даже если проект экономически выгоден, он может казаться рискованным, особенно для пожилых людей или жителей с низким доходом.

Важно и общинное измерение. В больших многоквартирных домах социальные связи зачастую слабые, и отсутствует общее видение будущего. Когда нет доверия, готовности к сотрудничеству и чувства общности, принятие совместного инвестиционного решения становится крайне сложной задачей.

Дополнительным слоем накладываются поведенческие факторы, такие как неприятие потерь и предпочтение статус-кво, которые играют здесь важную роль. Люди могут не принимать "рациональных" решений, если они сопряжены с большой неопределенностью. Это подтверждается практическими примерами: есть товарищества, которые принципиально не желают проводить реновацию, независимо от размера пособия.

Возможные решения

Эстония нуждается в диверсификации политики реновации жилого фонда. Пособия по-прежнему важны, но их характер должен измениться: от массовых мер к гораздо более точным и адресным.

Помимо пособий, необходимо развивать альтернативные финансовые модели, которые снизят зависимость от государственного финансирования. Например, стоило бы больше поощрять решения, создающие для товариществ дополнительные источники дохода, будь то надстройки или энергетические сообщества. Под поощрением я имею в виду, для начала, изменение правового поля таким образом, чтобы подобная деятельность стала в принципе возможной и для крупных многоквартирных домов.

Также важно лучше согласовать политические курсы. Волна реновации является частью более широкой жилищной и региональной политики, и это означает необходимость регионально дифференцированного подхода, при котором учитываются, с одной стороны, демографические и экономические тенденции, а с другой – амбиции регионального развития.

Это станет возможным лишь тогда, когда мы усилим местный уровень управления и сделаем реновацию ближе и понятнее каждому жителю. Одним из возможных решений является создание региональных так называемых единых центров (one-stop-shop), которые предлагают товариществам комплексную поддержку - от консультирования до реализации проектов. Не все председатели товариществ способны достичь того уровня, когда они чувствуют уверенность и готовность взять на себя значительное бремя ответственности, которым, несомненно, является комплексная реновация.

Наконец – и это, пожалуй, самое сложное, хотя и самое дешевое – необходимо изменить то, как мы говорим о реновации. Доминирующая до сих пор техническая и ориентированная на CO2 коммуникация оставляет большинство людей просто равнодушными.

Если мы хотим более широкого участия общества, коммуникация должна исходить из понятия дома, а не здания; из чувства безопасности и качества жизни, а не из энергоэффективности и выбросов углекислого газа. Людей обычно интересует то, что ощутимо близко и является своим. Дискуссии об энергоэффективности полуанонимных многоквартирных домов зачастую не находят отклика у жителей. При этом никто не станет спорить, что время от времени в доме необходимо делать капитальный ремонт.

Пока реновация остается сугубо техническим проектом, придется мириться с неизбежно медленными темпами. Но если вместо энергоэффективности мы поставим в центр внимания человека и его дом, то волна реновации, наконец, сможет набрать реальные обороты.