Цены на квартиры за год выросли на 5%, на дома – почти на 6%, и такой рост держится третий год подряд.

"Последние три года мы наблюдали восстановление после дикого роста ставки Euribor. Цены недвижимости потихонечку росли, но это нормальный рост из-за инфляции. Сейчас события на Ближнем Востоке ускоряют инфляцию, начал расти Euribor, поэтому сказать, что будет на рынке недвижимости в этом году, сложно", – сказал маклер бюро недвижимости Uus Maa Павел Куусик в веб-передаче Rus.ERR "Прямой эфир из Дома новостей". 

На рынке недвижимости сложилась ситуация, когда предложение превышает спрос, но цены продолжают расти. По словам маклера, это объяснимо, потому что предложения неоднороды.

"Например, на рынок влияют флипперы, которые покупают старую недвижимость на вторичном рынке, делают ремонт и продают по более высокой стоимости. И рынок эту цену принимает, потому что люди сейчас хотят купить квартиру и ни о чем не заботиться, а не заниматься вечным ремонтом", – пояснил он.

Кроме того, последние годы рынок недвижимости был сильно подкреплен банками. "Когда произошел быстрый рост Euribor, банки начали придумывать различные компании, снижать свою маржу, и с прошлого года смягчили условия по доходу для ходатайствующих о жилищном кредите. Кроме того, есть госпрограммы поддержки для молодых специалистов и семей. Конечно, это вернуло людей на рынок, они стали покупать недвижимость", – перечислил он причины активности рынка.

Сумма среднего жилищного кредите в Таллинне увеличилась примерно до 150 000 евро, и это отражает рост цен и ожидания покупателя.

"Люди покупают квартиры во вторичном фонде, но в хорошем состоянии. Соответственно, двух- или трехкомнатная квартира с капитальным ремонтом на вторичном рынке примерно столько и стоит. Кроме того, средняя зарплата позволяет приобрести такую недвижимость", – добавил он.

Он отметил, что недвижимость в панельных домах еще доступна для сольных покупателей, но в новостройках, как правило, квартиры покупают семейные пары на двоих. "Многие в одиночку не могут себе позволить купить квартиру с новостройках, если они не работают в таких высокооплачиваемых сферах, как IT, инженерия или медицина", – отметил маклер.

С точки зрения экономической грамотности, кредит лучше брать на 30 лет, потому что через 10 лет ежемесячные выплаты за счет инфляции будут гораздо меньше бить по кошельку. А через 20 лет и в конце 30-летнего цикла инфляция совсем удешевит стоимость ежемесячных выплат.

Как правило, жители Эстонии берут кредит сроком на 30 лет и его средний цикл составляет 10 лет. "То есть выплачивают заранее из каких-то накоплений или полученных средств, либо закрывают, чтобы взять новый кредит на более дорогую недвижимость. И снова на 30 лет", – сказал Куусик.

Он признал, что повышение Euribor заставило многих сомневаться, они заняли выжидательную позицию, но после того, как в прошлом году ставка стабилизировалась, вернулись на рынок и приобрели себе жилье.

"По личным ощущениям могу сказать, что в этом году рынок довольно активный, и покупатели готовы приобретать хорошую недвижимость на вторичном рынке за сумму больше той, которая была два или три года назад. Двух- и трехкомнатные квартиры могут сейчас стоить дороже на 5000 -10 000 евро", – признал он.

Что касается ставки Euribor, то нулевые значения, как были до 2022 года, это аномалия, считает маклер. "Ставка в 2% это небольшой процент. В принципе, в Эстонии, если сравнивать с другими странами, очень дешевые кредиты", – отметил Куусик.

Кризисы цикличны, в какой-то момент покупатель найдется

Застройщики думают наперед и учитывают все тренды, которые происходят, например, прирост населения столицы.

"Если застройщики сейчас не будут действовать, в будущем мы ощутим нехватку недвижимости в Таллинне. Они занимаются стратегическим планированием, – сказал маклер. – Кроме того, запущенные несколько лет назад стройки невозможно остановить, иначе будет большой убыток. Проще достроить и придумывать разные условия, на которых можно эту недвижимость продать или переквалифицировать недвижимость в арендную и сдавать квартиры".

Рынок аренды устарел

Аренда, несмотря на кризисы, остается сезонным явлением: всплески бывают летом и в начале года.

"Рынок аренды устарел, то есть имеющиеся предложения многих не устраивают. Например, на порталах недвижимости можно найти предложения со старой советской мебелью, будто кто-то недавно получил квартиру в наследство и сразу пытается ее сдавать. А современный арендатор все-таки хочет, чтобы условия были современными, хоть и в старом фонде", – сказал маклер.

Сейчас на рынке недвижимости две категории покупателей: покупающие квартиру с ремонтом для себя, чтобы сразу въехать, и перекупщики, которые приобретают старые квартиры где-то на 10% ниже рыночной стоимости.

Советы маклера перед покупкой квартиры

Перед покупкой недвижимости следует тщательно все осмотреть. В новостройке если выявляются какие-то проблемы, даже с вентиляцией, все надо фиксировать в протоколе. У застройщиков есть гарантия, и тут сильно переживать не нужно, отметил маклер.

На вторичном рынке много нюансов. Осмотр надо начинать со двора, проверить парковку, как выглядит подъезд, была ли заменена электропроводка и стояки канализации.

Шумные соседи – это тоже скрытый дефект. "И действительно, можно обратиться к продавцу, если это не было зафиксировано в договоре купли-продажи, и требовать какую-то компенсацию", – сказал Павел Куусик.